Een huis kopen in Vlaanderen of Brussel: wat is financieel het interessantst?
huis-gekocht.jpg

Als je op het punt staat om een huis of appartement te kopen, moet je zeker en vast rekening houden met het feit dat de woonfiscaliteit verschilt in de verschillende gewesten. De bevoegdheid rondom de woonfiscaliteit is sinds de zesde staatshervorming namelijk overgeheveld naar de gewesten. Zo is de federale woonbonus in elk van de drie gewesten een eigen leven gaan leiden.

De woonbonus is een systeem van hypotheekrenteaftrek dat sinds 2005 bestaat in België. Hiermee kunnen de kapitaalaflossingen, de betaalde intresten en de schuldsaldoverzekering tot een bepaald bedrag afgetrokken worden van het belastbaar inkomen. Dit tot een bepaald maximumbedrag per jaar (2.280 euro tot en met 2014), dat tijdens de eerste 10 jaar van de hypotheeklenening vermeerderd wordt met 760 euro en met 80 euro bij minstens 3 kinderen ten laste. Om van de woonbonus te kunnen genieten moest aan de volgende voorwaarden worden voldaan: het moet gaan om een eerste eigen woning, de hypothecaire lening moet een looptijd van minstens tien jaar hebben en deze moet afgesloten zijn bij een financiële instelling met zetel in de Europese Economische Ruimte.

Hieronder bespreken we hoe de woonfiscaliteit is geëvolueerd in beide gewesten. Let wel, het “oude” woonbonus systeem blijft wel nog van toepassing op hypotheekleningen die afgesloten zijn vóór 2015. Dat wil zeggen dat voor die woningen de woonbonus nog een aftrek geeft aan het marginale belastingtarief (50% bij velen).

Vlaanderen

Voor huiseigenaren met een woningkrediet dat afgesloten werd in 2015, geldt het systeem van de woonbonus nog verder, maar dan aan een verlaagd plafond en tarief. De belastingvermindering werd namelijk vastgelegd op 40% (in plaats van het marginaal tarief). Ook het maximale basisbedrag werd verlaagd van 2.280 euro naar 1.520 euro.

Op 1 januari 2016 besloot de Vlaamse regering de woonbonus verder te hervormen. Deze werd omgevormd tot de geïntegreerde woonbonus die een integratie betekent van drie bestaande Vlaamse belastingverminderingen (de belastingverminderen voor langetermijnsparen en gewone intresten zijn niet meer van toepassing op leningen afgesloten vanaf 1 januari 2016).

  • de woonbonus (van toepassing op de enige en eigen woning)
  • de belastingvermindering voor het lange termijnsparen (van toepassing op de niet-enige, eigen woning)
  • de belastingvermindering voor de gewone interesten (van toepassing op bijkomende woningen buiten de eigen woning)

De nieuwe regeling geldt voor alle eigen woningen, dus ook tweede, derde … woningen die jij bewoont. Bij hypothecaire leningsovereenkomsten die na 1 januari 2016 gesloten zijn in Vlaanderen, kan voor een jaarlijks maximumbedrag van 1.520 euro afgetrokken worden van het belastbaar inkomen. Een tarief van 40% is hierop van toepassing bij het berekenen van de belastingvermindering. In het geval van een enige woning kan, net zoals vroeger, een bijkomend bedrag van 760 euro afgetrokken worden tijdens de eerste 10 jaar van de lening. Als je op 1 januari van het jaar volgend op het jaar waarin de hypothecaire lening werd afgesloten minstens 3 kinderen ten laste heb, kan je gedurende 10 jaar ook genieten van een bijkomende aftrek van 80 euro.

Bij de aankoop van een woning in Vlaanderen kan je dus jaarlijks maximaal 944 euro besparen tijdens de eerste 10 jaar van de lening. Voor de resterende looptijd van de lening zal het bedrag van de belastingvermindering lager uitvallen. Daarbij komt wel nog dat je een vrijstelling van je registratierechten kan genieten op 15.000 euro, wat een bijkomend belastingsvoordeel van 1.500 euro geeft.

Brussel

Net zoals in Vlaanderen werd in Brussel in 2015 het tarief waarop de belastingvermindering wordt berekend, verminderd, naar 45% (in plaats van 40% in Vlaanderen). Deze regeling van de woonbonus blijft van toepassing op woonleningen afgesloten tot en met eind 2016.

Alhoewel de Vlaamse regering de woonfiscaliteit reeds drastisch hervormde in 2016, paste de Brusselse regering dit beleid niet toe om zo meer pendelaars eraan toe te zetten om naar de hoofdstad te verhuizen. Vanaf 1 januari 2017 veranderen de fiscale spelregels nu ook in Brussel door een hervorming van de woonbonus, die door velen als een verbetering zal worden gezien. Op 1 januari 2017 zal de woonbonus namelijk vervangen worden door een hogere vrijstelling van registratierechten.

De nieuwe regels houden in dat je bij de aankoop van een woning geniet van een volledige vrijstelling van registratierechten (12,5%) op de eerste 175.000 euro (terwijl dit vroeger op de eerste 60.000 euro was). Tenminste als dit jouw enige woning is in Brussel en de aankoopprijs niet hoger is dan 500.000 euro. Anders gezegd, geniet je volgend jaar van een vrijstelling van maximaal 21.875 euro bij de aankoop van een woning. Bovendien geniet je meteen bij de start van de hypotheeklening het fiscale voordeel, terwijl deze tot nog toe over de volledige looptijd van de lening werd gespreid.

Waar is het fiscaal aantrekkelijker om een woning aan te schaffen?

Na het vergelijken van de nieuwe woonfiscaliteit in de respectievelijke regio’s kunnen we concluderen dat een enige woning kopen in Vlaanderen voor veel gezinnen minder fiscaal aantrekkelijk is geworden, terwijl in Brussel vele jonge gezinnen kunnen genieten van een onmiddellijk belastingvoordeel dat vaak groter is op het einde van de rit dan in Vlaanderen. Zo zou een gezin voor een woning van 200.000 euro in Vlaanderen een hypotheeklening moeten afsluiten van meer dan 25 jaar om van een equivalent fiscaal voordeel te genieten (via de geïntegreerde woonbonus en de vrijstelling op registratierechten) als in Brussel (via de vrijstelling op registratierechten).

Met haar beleid wil de Brusselse regering de stadsvlucht ontmoedigen. Zo wil de Brusselse regering vermijden dat pendelaars in de hoofdstad komen werken, maar in een ander gewest belastingen betalen.

(ms) - In samenwerking met TopCompare.be

Label: Belasting
Dit interesseert u misschien ook:
Geef je browser toestemming om je huidige locatie te gebruiken.
Ok
Type pand














Ok
Opties











Ok